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  • 調查：中文網絡上針對美國佔屋問題的不實說法 中文網絡近月流傳多則和美國侵佔房屋及產權相關的不實訊息，聲稱佔屋者霸佔一間沒人住的房屋，滿指定時間便可以取得屋子業權。 「逆權侵佔」（或稱逆權管有；英語稱Adverse Possession）為普通法中一個法律原則，即是任何人可通過長時間未經許可佔用他人土地或物業而取得業權。而「佔屋者」（英語稱Squatter）一般指未經許可佔用物業或土地而且不支付租金的人。 美國早前發生多宗佔屋事件，引發互聯網廣泛討論，因此成為美國保守派政客的焦點議題。多個州份都有共和黨議員提出了打擊佔屋行為的立法建議，得到跨黨派支持，但亦有聲音認為佔屋情況原本極其罕見，質疑立法建議只是政治操作；相關討論亦引起中文媒體報道。 Annie Lab調查了其中兩個廣傳的說法，發現相關內容對美國房產法律的描述都屬於失實。 Annie Lab向兩名在美國執業並熟悉相關法律的律師查詢，他們都表示各州之間對逆權侵佔的要求大有不同，而且往往非常複雜。 美國法律對逆權侵佔的要求 根據康奈爾大學法學院的法律信息研究所（Legal Information Institute of Cornell Law School），在美國要成功逆權侵佔，必須滿足5個條件：連續性（Continuous）、敵對性 （Hostile）、公開（Open and notorious）、實質佔有（Actual）和排他性（Exclusive）；不同州份對霸佔物業時間長短的要求有所不同，亦可能要同時滿足其他條件。 著書《Litigating Adverse Possession Cases: Pirates v. Zombies.》分析逆權侵佔案例的紐約市律師戈登（Paul Golden）表示，「法官可能會對這些規定有自己的看法」 ，強調逆權侵佔相關法律條文十分複雜。 紐約州的佔屋權利以及逆權侵佔要求 香港專欄作家屈穎妍在無綫新聞專題節目《有理說得清》，聲稱在美國紐約州，佔屋者只需要30天時間就可以合法取得該房屋的擁有權。 在7月5日播出的「30日霸一間屋」中，屈穎妍表示「舉個例紐約州，只要佔屋者在一間屋逗留滿30日，就可以獲得佔屋權利，你就可以一直住下去，屋主要將你驅逐極為困難」。她在節目結尾又將紐約和香港的相關要求作比較，稱香港要求侵佔者連續霸佔私人土地超過12年才可能成為業權擁有人，而「像紐約那樣，30天就可以逆權侵佔」。 屈穎妍在節目中並未清晰說明何謂「佔屋權利」，亦沒解說「佔屋權利」與透過逆權侵佔取得業權有否分別。 該節目也被上傳到無綫新聞的官方YouTube頻道，影片觀看次數逾5萬次、讚好達4300次。Annie Lab多次透過電郵向無綫新聞查詢澄清，但至截稿時未有回覆。 根據紐約州的住房法律，任何人在一個物業中居留滿30天便被視同為租戶，從而獲得身為租戶的法律保障，屋主需要通過法律程序才能逐出租戶。據美國廣播公司報道，在紐約就曾經發生屋主更換門鎖私自處理佔屋者反遭逮捕的案件。 然而，「租戶」的定義在今年4月經過修訂，指明霸佔房屋者不能視作租戶（“A tenant should not include a squatter”），從而防止佔屋者透過霸佔房產得到合法租戶權利。 戈登解釋，修訂後法律明確規定佔屋者不被視為「真正意義上的租戶」，因此土地擁有人不用經過法律程序來驅逐佔屋者，屋主「可以報警，並請求警方將佔屋者移離房屋」。 除了現時已無法透過侵佔物業30日獲得合法租戶的保障外，佔用物業30日亦遠遠未達紐約州對逆權侵佔時長的法律要求。紐約州關於逆權侵佔的法律條文規定，逆權侵佔者需要在未經房主同意下連續居住在相關物業土地10年，才可以提出擁有該處的權益。 僅「霸佔5年並支付水電費」不足以符合逆權侵佔要求 除此之外，Annie Lab在內地熱門社交平台小紅書上亦發現其他關於美國逆權侵佔的說法。一段6月底發布的短片聲稱在美國，霸佔者只要搬入沒人住的房子，住上5年並付清電費和水費，就可以獲得該房子的擁有權。 這段25秒長的短片還展示了一所廢棄的房子。影片旁白稱廢屋位於喬治亞州首府亞特蘭大市中心附近，並鼓勵觀眾住進這座據稱價值約60萬美元的房子。此短片獲得了1萬多個讚，及後被轉發到了TikTok上。 曾就美國各州逆權侵佔法撰文的加州律師多斯考（Emily Doskow）向Annie Lab表示，相關影片聲稱在物業內居住５年並繳付水電費就足夠達到逆權侵佔的說法，「有誤導成分、甚至可以說是不準確的」。 Annie Lab翻查她撰寫的文章《State-by-State Rules for Adverse Possession》，其中列出了各州要求佔用者連續佔有物業的年期。個別州份的確只要求佔用行為至少持續5年，但需要滿足附加條件。例如，在加州和蒙大拿州，逆權侵佔者還必須在5年侵佔期間按時支付與房產相關的所有稅款。 全美共有42個州份允許侵地者侵佔物業滿指定年期便可提出逆權侵佔申索、不用滿足其他條件，當中有14個州要求侵佔滿10年、10個州要求達15至18年、16個州要求20至21年。路易斯安那州和新澤西州要求的年期最長，侵佔時間需長達30年。至於網傳影片稱侵佔者需要繳付水電費，多斯考的文章並沒有提及任何一個州接納繳交水電費為佔用物業的證據。 戈登補充指，大多數逆權侵佔的成功案例實際上是「佔據沒有構築物的土地」，而非闖入並佔據房子。他又說如果涉及擅自佔屋，大多數情況下屋主都會嘗試把被佔用的房產收回。 網傳「廢屋」短片挪用不相關影片 Annie Lab還發現小紅書短片在介紹一座「位於亞特蘭大的荒廢屋子」時，至少使用了兩個不同建築物的影片，而且這些「廢屋」都不在喬治亞州亞特蘭大市。 通過反向圖像搜索，Annie Lab找到一個關於美國廢棄建築物的網站。這個網站曾經介紹短片中其中一座荒廢洋房。房子位於俄亥俄州根西縣塞內卡維爾（Senecaville, Guernsey county），當地居民稱為「女巫帽子屋（Witch’s Hat House）」。在Flickr和YouTube上亦可找到這棟房子的相關介紹。 至於短片中顯示的玻璃屋，則屬於弗吉尼亞州法姆維爾（Farmville）一座廢棄的維多利亞式豪宅「鄧寧頓大宅 」（Dunnington Mansion）。管理大宅的基金會Dunnington Mansion Foundation在其Facebook頁面發布的一些照片（1、2），經對比與網傳短片的玻璃結構相符。社交媒體用戶也在Instagram和Reddit上發布了同一大宅的照片。 根據基金會網站資料，大宅設有導賞團，也可出租作攝影、音樂和電影製作等場地。據當地報章《Farmville Herald》報道，擁有大宅的Manor Development已經將莊園及周邊房產掛牌放售。
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